Einbauküche als Rendite - Objekt!

Den Vermietern stellt sich die Frage.
Soll ich meine Wohnung mit einer Einbauküche ausstatten oder nicht?

Kann ich eine Rendite durch meine Einbauküche erzielen?


Meine über 25 jährige Erfahrung als Vermietungs-Spezialist hat gezeigt, über 95 % der Mieter die eine 1 oder 2 Zi-Wohnung suchen, möchten eine Wohnung mit einer Einbauküche anmieten.
Nur etwa 5 % der Mieter haben einen eigene Einbauküche oder möchten eine leere Wohnung ohne Einbauküche.
Deshalb stehen Wohnungen die ohne Einbauküche vermietet werden, oft deutlich länger leer und lassen sich außerhalb der gefragten Ballungszentren auch schlechter vermieten.

1 bis 2 Zimmer-Wohnungen immer mit einer Einbauküche ausstatten

Vermietern von 1 bis 2 Zi-Wohnungen, würde ich daher dringend raten, Ihre Wohnung mit einer Einbauküche auszustatten.
Ansonsten ist die Wohnung gar nicht oder nur schlecht vermietbar.
Der Wunschmieter ist bei 1 bis 2 Zi-Wohnungen ohne Einbauküche nur sehr schwer zu finden.

Ausnahmen sind gefragte Ballungszentren in denen Wohnungen sehr begehrt sind.
Aber auch in diesem Fall sollte der Vermieter überlegen, ob er die Wohnung nicht mit einer Küche ausstatten sollte.
Bei kleineren Wohnungen ist die Fluktaktion (Mieterwechsel) deutlich höher, als bei größeren Wohnungen.
Die durchschnittliche Mietzeit, dürfte bei 1-2 Zimmer-Wohnungen zwischen 1,5 und 3 Jahren betragen.
Für die Substanz einer Wohnung, ist es nicht förderlich, wenn bei jedem Mieterwechsel eine Einbauküche ausgebaut und wieder eingebaut wird.

Ab 3 Zimmer Wohnungen im Einzelfall entscheiden.

Bei Wohnungen ab 3 Zimmern ist die Frage: "Einbauküche Ja oder Nein" jeweils im Einzelfall zu entscheiden.
Bei größeren Wohnungen, ist de Mietzeit in der Regel deutlich länger als bei kleinen Wohnungen.
Daher ist die Akzeptanz der Mieter sich selbst eine Einbauküche einzubauen deutlich größer.

Einbauküchen nicht im Keller zwischen lagern.

Generell gilt, ist die Wohnung bereits mit einer ordentlichen oder funktionstauglichen Einbauküche ausgestattet, sollte diese in Wohnung verbleiben und nicht auf Wunsch des neuen Mieters ausgebaut werden.
Lassen Sie sich nicht darauf ein, die Einbauküche etwa im Keller zwischen zu lagern.
Jede Einbauküche verliert durch einen Ein und Ausbau an Wert.

Auswahl der Einbauküche 

Bei der Auswahl der Einbauküche, sollte man auf ein möglichst zeitloses Design achten.
Man benötigt keine Premium Einbauküche für teureres Geld.

Inspiration für Ihre neue Einbauküche

So funktioniert die Montage einer Einbauküche


Zum abspielen des Videos, bitte auf das Video klicken.

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Ich kann die Einbauküchen von IKEA empfehlen. Für wenig Geld erhält man eine gute und vernünftige Einbauküche.

 

Spülmaschine Ja oder Nein?

Bei der Frage, Einbauküche mit oder ohne Spülmaschinen, sollten Sie sich am Mietpreis der Wohnung orientieren.
Eine Spülmaschine wertet eine Wohnung auf. 
Für Mieter ist eine Spülmaschine ein Argument, für die Wohnung.

Die Einbauküche im Mietvertrag

Die Instandhaltung der Einbauküche, mit sämtlichen Elektrogeräten, ist Sache des Vermieters. 
Dies gilt sofern die Einbauküche Bestandteil der Wohnung ist.
Der Mieter haftet nur dann, im Rahmen der Kleinreparaturenregelung für Schäden an der Einbauküche.
Klauseln in Mietverträgen, nach der der Mieter für die Einbauküche oder den darin enthaltenen Elektrogeräten haftet, sind rechtlich unwirksam.


Mein persönlicher Rat!

Halten Sie im Mietvertrag ausdrücklich fest, dass die Einbauküche nicht Bestandteil der Wohnung ist und die Einbauküche kostenfrei zur Nutzung überlassen wird.
Sie verleihen praktisch Ihre Einbauküche.

Ihr Vorteil:

In dieser Variante trifft die Erhaltungspflicht den Entleiher (Mieter) und nicht den Verleiher (Vermieter)
Der Mieter haftet also für die Einbauküche und den darin enthaltenen Elektrogeräten.
Dies muß jedoch ausdrücklich, in Form einer Individualvereinbarung im Mietvertrag festgehalten sein.

Hierzu folgender Link:

Hier klicken --->  Kommentar-eines-Anwaltes

Mietvertragsvorlagen finden Sie hier:

Hier klicken --->   Mietvertragsvorlagen

Nutzungsdauer und steuerliche Abzugsfähigkeit einer Einbauküche

Da Finanzgericht Schleswig-Holstein hat sich in seiner Entscheidung vom 28. Januar 2015 (Az. 2-K-101/13) mit der in der Praxis für viele Vermieter interessanten Frage nach der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für die Erneuerung einer Einbauküche in einer vermieteten Wohnung beschäftigt.

Fazit:

Für die Einbaumöbel (Schränke, Arbeitsplatte usw.) nimmt das Finanzgericht eine Nutzungsdauer von 10 Jahren an.
Die in der Einbauküche vorhanden Elektrogeräte werden mit einer Nutzungsdauer von 5 Jahren angesetzt.

Ausführliche Informationen zur Nutzungsdauer einer Einbauküche finden Sie hier

Hier klicken ---> Nutzungsdauer

Rendite einer Einbauküche

Wenn wir von einem Kaufpreis von 2500.-€ ausgehen und einer Nutzungsdauer von nur 5 Jahren
ergibt das eine Belastung von 41,67 € im Monat.

Bei einer Nutzungsdauer von 6 Jahren 34,72 € im Monat.
Bei einer Nutzungsdauer von 7 Jahren 29,76 € im Monat.
Bei einer Nutzungsdauer von 8 Jahren 26,04 € im Monat.

Ab einer Nutzungsdauer von 8 Jahren dürfte es schwierig sein, eine monatliche Miete zu erzielen.

Wenn wir einen monatlichen Mietpreis von 35.-€ im Monat zu Grunde legen, erhalten wir in 8 Jahren Mieteinnahmen in Höhe von 3360.-€

Wobei der Mietpreis im ersten Jahr 45.-€ und im achten Jahr 25.-€ betragen könnte.

Das ergibt einen Gewinn von 860.-€.

Unser Fazit: Einbauküche Ja oder Nein?

Mit dem Aspekt, dass eine Einbauküche 

  • einen nicht zu unterschätzenden Mehrwert für eine Wohnung darstellt
  • Sie eine deutlich höhere Nachfrage nach Ihrer Wohnung haben
  • Sie eine qualitativ hochwertige Mieterklientel ansprechen
  • Sie im Endeffekt einen Gewinn erzielen und mit der Einbauküche Geld verdienen
fällt die Entscheidung klar für die Einbauküche aus.


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Kommentare: 11
  • #1

    Dirk Berg (Samstag, 24 Oktober 2015 11:51)

    Sicherlich wertet eine Einbauküche gerade eine kleine Wohnung auf.
    Aber im niedrigpreisigem Segment für Single Wohnungen, die insbesondere von Hartz iV Empfängern gefragt sind, läßt sich selten Miete für eine Einbauküche erzielen, da diese nicht von den Jobcentern übernommen wird. Hier besteht die Möglichkeit eine wirklich preisgünstige Küche bei Fluktuation immer wieder an den Nachmieter zu verkaufen.
    Ansonsten stimme ich voll zu.

  • #2

    Diana Bergmüller (Samstag, 24 Oktober 2015 14:59)

    Vielen Dank für den tollen Artikel

  • #3

    Bernd Tirach (Samstag, 24 Oktober 2015 19:36)

    Sie haben vollkommen recht. Ich statte meine Wohnungen seit Jahren mit EBK aus und überlasse Sie dem Mieter, zur kostenlosen Nutzung. Bisher gab es noch nie Probleme.

  • #4

    Pia Müller (Samstag, 24 Oktober 2015 23:52)

    Vielen Dank für die Tipps

  • #5

    Willi Beckert (Sonntag, 25 Oktober 2015 14:45)

    Sie haben sich sehr viel Mühe mit dem Artikel gemacht und gute Tipps gegeben. Vielen Dank. Meine möblierten Apartments sind mit Pantry-Küchen ausgestattet. Ohne Küche wäre eine Vermietung kaum mehr möglich.

    Einen Hinweis für die Mietverträge - habe ich erst jetzt gelernt. Ein Mieter darf Wände seines Apartments rot streichen und ist nicht verpflichtet, diese Wände beim Auszug wieder weiß zu streichen, sofern der Mietvertrag keine Farbwahlklausel enthält. (OLG Koblenz) Also, Holzauge sei wachsam.

  • #6

    Hans Peter Seefelder (Montag, 26 Oktober 2015 10:08)

    Sehr geehrter Herr Berg,

    vielen Dank für Ihren positiven Kommentar.
    Den Verkauf der Einbauküche empfehlen wir im Einzelfall. Im Bezug auf Jobcenter habe ich keine Erfahrung, da 100 % unserer Mietinteressenten die wir empfehlen berufstätig sind. Viele Grüße

  • #7

    Hans Peter Seefelder (Montag, 26 Oktober 2015 10:09)

    Sehr geehrte Frau Bergmüller, vielen Dank für den positiven Kommentar. Hat mich sehr gefreut.

  • #8

    Hans Peter Seefelder (Montag, 26 Oktober 2015 10:11)

    Sehr geehrter Herr Tirach, vielen Dank für den positiven Kommentar. Ich wünsche Ihnen, dass es auch weiterhin reibungslos läuft.

  • #9

    Hans Peter Seefelder (Montag, 26 Oktober 2015 10:13)

    Sehr geehrte Frau Müller, es freut mich das Ihnen die Tipps gefallen. Ich bin immer bemüht den Vermietern einen gewissen Mehrwert zu bieten.

  • #10

    Hans Peter Seefelder (Montag, 26 Oktober 2015 10:20)

    Sehr geehrter Herr Beckert, vielen Dank für den positiven Kommentar. Ich freue mich natürlich sehr, wenn meine Arbeit Anklang findet.

    Wir verwenden in unseren Mietverträgen folgenden Passus. Damit hat es bisher noch nie Schwierigkeiten gegeben.

    Während der Mietzeit kann der Mieter die Wohnung gestalten, wie er es gerne möchte. Wählt der Mieter jedoch besonders dunkle oder grelle exzentrische Farben für die Dekoration, so ist er bei Beendigung des Mietverhältnisses (vor der Rückgabe an den Vermieter) verpflichtet, solche Dekorationen, die nicht den allgemein üblichen Standards für Wohnraumdekoration entsprechen, zu beseitigen.

  • #11

    Getrude Reis (Montag, 26 Oktober 2015 20:07)

    Ich statte auch alle meine Wohnungen mit IKEA Küchen aus. Damit bin ich bisher bestens gefahren. Viele Grüße